Dans le cadre d'un projet immobilier, il est essentiel de faire le point sur sa situation financière avant de solliciter un prêt. Les établissements bancaires sont exigeants en matière de solvabilité, et il est vital de s'assurer que son financement est réalisable pour obtenir les meilleures offres de crédit immobilier.
Savoir calculer sa capacité d'emprunt est un préalable fondamental, que ce soit pour un investissement résidentiel, locatif ou secondaire. Dans cet article, nous aborderons la définition et les critères de la capacité d'emprunt ainsi que la méthode pour la calculer.
Qu'est-ce que la capacité d'emprunt ?
La capacité d'emprunt correspond au montant maximal qu'un emprunteur peut obtenir pour financer son projet immobilier. Il est crucial de déterminer un seuil, non seulement pour éviter un endettement excessif, mais aussi pour garantir l'équilibre budgétaire du foyer. La capacité d'emprunt se distingue de la capacité de remboursement, qui désigne le montant que l'on peut rembourser chaque mois tout en respectant un taux d'endettement de 35 % des revenus nets.
Critères d'évaluation de la capacité d'emprunt
Les banques sont attentives à plusieurs critères lors de l'évaluation de la capacité d'emprunt. Parmi eux, on trouve :
- Apport personnel : Au moins 10 % du montant total emprunté pour rassurer les prêteurs.
- Revenus : Comprend les salaires et, le cas échéant, une partie des revenus locatifs (environ 70 %).
- Charges fixes : Inclut les remboursements de prêts en cours, les loyers, etc.
- Taux d'endettement : Ne doit pas excéder 35 % des revenus nets, selon les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).
Comment calculer sa capacité d'emprunt ?
Il existe aujourd'hui des simulateurs en ligne, gratuits et sans engagement, pour évaluer votre capacité d'emprunt. En renseignant le montant de la mensualité, la durée du crédit et le TAEG, vous obtiendrez une estimation précise.
Si vous préférez procéder sans simulateur, la méthode de calcul est simple :
- Reste à vivre : Revenus mensuels - charges mensuelles * 0,35.
- Capacité de remboursement : Reste à vivre * 0,35.
- Capacité d'emprunt : Capacité de remboursement * nombre de mensualités.
Cette méthode ne prend cependant pas en compte certains éléments comme le taux et assurance du crédit ou les frais annexes. En intégrant ces paramètres, vous obtiendrez un montant plus ajusté.
Optimiser sa capacité d'emprunt est possible par plusieurs moyens astucieux comme l'évaluation de son éligibilité à des prêts aidés, la réduction des charges fixes ou même la mise en concurrence des offres bancaires. En étant mieux informé, vous augmenterez vos chances d'obtenir le prêt immobilier que vous méritez.
